خرید پایان نامه : صدور سند مالکیت

دانلود پایان نامه

المثنی معامله ای انجام شده باشد سند مالکیت اصلی اخذ و پس از ابطال در پرونده ثبتی مربوط ضبط می گردد.

گفتارسوم ـ اشکالات صدور سند مالکیت
صدور سند مالکیت دارای مقدمات پیچیده و طولانی مدتی است که باعث ایجاد خلل و اشکال در صدور سند می گردد.و تا زمانی که علت رفع نگردد صدور سند ممکن نخواهد بود.به عنوان نمونه ملکی به موجب سند رسمی منتقل گردیده است و بر اساس آن می خواهیم سند مالکیت صادر نماییم اما به ابهاماتی بر می خوریم تا ابهامات موجود برطرف نگردد امکان صدور سند وجود نخواهد داشت .گذشته از اشکالاتی که قبل از صدور سند پیش می آید ممکن است اشکالاتی نیز پس از صدور سند بوجود آید که باعث خلل در اعتبار ماده 22 قانون ثبت گردد. به همین دلیل ما این بحث را به دو بخش قبل و بعد از صدور سند تقسیم کرده ایم.

الف ـ اشکالات قبل از صدور سند مالکیت
بند اول : ابهام در سند انتقال
منظور از سند انتقال سندی است که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردیده و به موجب آن مالکیت مبیع از بایع به خریدار منتقل گردیده است و اینک مبنای درخواست برای صدور سند می باشد.
به عنوان نمونه سند مالکیت پنج پلاک بنام مالک آن صادر شد مالک مرد و ، ورثه پیش از بدست آوردن برگ حصر وراثت وگواهی مالیات بر ارث تمام سهم الارث خود را بدون ذکر پلاک و مشخصات به شخصی صلح کردند. متصالح با ارائه اسناد مالکیت آن پلاکها به نام خود سند مالکیت خواست ، شورای عالی ثبت در تاریخ 13/4/1342 چنین رای داد: « تطبیق سند حاکی از صلح حقوق بر پلاکهای معین بدون اینکه در صلح نامه ذکر پلاک و سایر مشخصات شده باشد چون نظر قضایی است باید به حکم دادگاه باشد مگر اینکه طرفین به تنظیم سند دیگر با ذکر پلاک و سایر مشخصات با رعایت سایر مقررات توافق کنند …» شورای عالی ثبت سند صلح را مبهم می داند زیرا شماره پلاکهای مورد صلح در آن ذکر نشده است و ای بسا که مصالح قبل از عقد صلح ،پاره ای از آن املاک را به دیگری انتقال داده و در دفتر املاک این انتقال ، منعکس و مضبوط نباشد و چنین چیزی نادر نیست.
نکته :انتقال پلاکی بدون ذکر شماره آن در سند صلح ، ولی با ذکر حدود آن باعث ابهام در صدور سند مالکیت نخواهد شد .چون ذکر حدود و مشخصات پلاک این ابهام را رفع نموده است.

بند دوم : خلل در مقدمات صدور سند مالکیت
همانگونه که اغلب اعمالی که انسان انجام می دهد فاقد اشکال نیست صدور سند مالکیت نیز از این قاعده مستثنی نمی باشد .در خلال عملیات مقدماتی ثبت اشکالات و اعتراضاتی نسبت به ملک مورد ثبت به وجود می آید و تا زمانی که این اشکالات بر طرف نگردیده امکان صدور سند وجود نخواهد داشت.یکی از اشکالات ثبتی، اعتراض ثبتی است که معترض باید ظرف 90 روز از تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی اقدام به اعتراض در دایره ثبتی که اقدام به انتشار آگهی کرده بنماید.دایره ثبت مکلف است اعتراض واصله را به دادگاه صلاحیت دار بفرستد تا اقدام به رسیدگی و صدور حکم نماید .بدون صدور حکم از دادگاه اداره ثبت نمی تواند اقدام به صدور سند مالکیت نماید.

بند سوم : وقوع اشتباه در شماره شناسنامه خریدار
شورای عالی ثبت در رای مورخ 15/7/1344 مقرر می دارد:«چنانچه مشخصات دیگر خریدار از حیث نام، نام خانوادگی ،نام پدر و غیره با مندرجات سند رسمی انتقال مطابقت داشته باشد و اشکال دیگری نباشد دادن سند مالکیت به متقاضی بلااشکال است.»رای صادره راجع به پرونده ای بوده که در آن تاریخ تولد خریدار بجای شماره شناسنامه او ذکر گردیده بود در حالی که این تاریخ با شماره شناسنامه دیگری یکی بوده است.

بند چهارم : سهوقلم در سند انتقال
از جمله اشتباهاتی است که در هر امری قابل تصور است از آن جمله می توان به آرای محاکم دادگستری و ادارات ثبت و دفاتر اسناد رسمی اشاره کرد.قانون آیین دادرسی مدنی نیز این امر را مورد پذیرش قرارداده و قضات محاکم را با رعایت شرایط مندرج در قانون موظف به تصحیح حکم خود کرده است.حتی تسلیم حکم بدون رای تصحیحی را نیز ممنوع اعلام کرده است. ادارات ثبت نیز به دلیل ازدیاد کاری و عدم دقت مامورین خود دچار اشتباهاتی در اسناد تنظیمی می شوند که بنا بر نظر هیات نظارت روسای ادارات ثبت موظف به تصحیح حکم می باشند.(ماده 12 لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی ).
به عنوان مثال در صورتی که متعاملین شرطی موافقت کنند که به حدود واقعی زمین مورد انتقال ،سند مالکیت خریدار صادر شود تصحیح اشتباه بی اشکال خواهد بود والا چون سند انتقال با حدود 440 فرعی است که سند مالکیت آن قبلاً به دیگری صادر شده است اختلاف باید از طریق مراجعه به دادگاه صلاحیت دار رفع گردد.

بند پنجم : فضولی بودن معامله
از جمله مواردی است که نیاز به حکم دادگاه دارد و تا زمانی که حکم قطعی دادگاه در این باره صادر نگردیده است صدور سند مالکیت ممکن نخواهد بود.زیرا تقاضای ثبت از اشخاصی پذیرفته می شود که مالک قانونی ملک باشند یا اگر مالک نیستند و فقط ملک تحت تصرف آنهاست از سوی مالک ماذون در این امر باشند.پس هرگاه شخصی تحت عنوان فضول ادعایی نسبت به ملک مورد ثبت داشته باشد ابتدا باید به موجب حکم قطعی دادگاه مالکیت مال مشخص شود تا پس از آن اداره ثبت اقدام به ثبت ملک به عنوان فضول نماید(به نام کسی که به حکم دادگاه محق تشخیص داده شود).

دانلود پایان نامه

اینجا فقط تکه های از پایان نامه به صورت رندم (تصادفی) درج می شود که هنگام انتقال از فایل ورد ممکن است باعث به هم ریختگی شود و یا عکس ها ، نمودار ها و جداول درج نشوندبرای دانلود متن کامل پایان نامه ، مقاله ، تحقیق ، پروژه ، پروپوزال ،سمینار مقطع کارشناسی ، ارشد و دکتری در موضوعات مختلف با فرمت ورد می توانید به سایت  40y.ir  مراجعه نمایید.

رشته حقوق همه گرایش ها : عمومی ، جزا و جرم شناسی ، بین الملل،خصوصی…

در این سایت مجموعه بسیار بزرگی از مقالات و پایان نامه ها با منابع و ماخذ کامل درج شده که قسمتی از آنها به صورت رایگان و بقیه برای فروش و دانلود درج شده اند

بند ششم :معاملات معارض
از دیگر مواردی است که بنا به رای مورخ 1/4/1347 شورای عالی ثبت تا زمانی که رفع تعارض در دادگاه به عمل نیامده صدور سند مالکیت ممکن نخواهد بود و تا صدور حکم قطعی از دادگاه در این مورد از صدور سند مالکیت خودداری خواهد شد.

بند هفتم : شک در عمل به وصایا
ممکن است در صدور سند مالکیت این شک پدید آید که وصایایی قبلاً به عمل آمده باشد و ورثه موصی درخواست صدور سند مالکیت جدید می کنند حال آنکه اداره ثبت نمی داند که آیا ورثه عمل به وصایا کرده اند آیا سزاوار گرفتن سند مالکیت املاک مورد ارث به نام خود می باشند یا نه .در این مورد حکم شماره 325 مورخ 20 /2/1318 دیوان عالی کشور می گوید: « صدور سند مالکیت منافاتی با عمل به وصایا تا میزان ثلث ندارد هر چند که متروکات موصی منحصر به همان املاک مورد ارث باشد بشرط اینکه مورد وصیت ، عین املاک نباشد.» علت این امر این است که اگر مورد وصیت ، عین املاک مورد ارث نباشد ممکن است ورثه از اموال خود عمل به وصایت کرده باشند .در این مورد باید اصل را بر صحت اظهارات آنان نهاد زیرا که معارضی ندارند.
ب ـ اشکالات بعد از صدور سند مالکیت
پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت ، ملک در دفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت مطابق دفتر املاک داده می شود. ماده 22 قانون ثبت مقرر می دارد : همین که ملکی مطابق قانون دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده مالک خواهد شناخت.» بعد از اجرای قانون فوق الذکر این فکر در محاکم رواج یافت که با وجود ماده 22 قانون ثبت نسبت به املاکی که در دفتر املاک ثبت گردیده هیچ گونه دعوایی در محاکم پذیرفته نخواهد شد و از آنجا که در ماده مزبور قید گردیده که ، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده مالک خواهد شناخت تصور می رود که محاکم نیز نسبت به چنین املاکی اگر مورد دعوا واقع شود نمی توانند رسیدگی کنند و مکلفند دارنده را مالک بلا منازع بدانند.
در سالهای اول بعد از تصویب قانون فعلی ثبت اسناد وزارت دادگستری بخشنامه هایی راجع به سند مالکیت صادر کرد که به موجب آن محاکم مجاز به پذیرش دعوی علیه دارنده سند مالکیت نبودند. وجود این بخشنامه و طرفداری دستگاه اداری وزارت دادگستری از فکر عدم استماع دعوی در مقابل سند مالکیت هم در پیدا نشدن عقیده مخالف اثر زیادی داشته است . طرفداران عقیده فوق هیچ حقی برای کسانی که دچار غبن فاحش در معامله شده اند یا کسانی که به اکراه اقدام به انجام معامله کرده اند قائل نشده و با توسل به ماده 22 قانون ثبت هر گونه اقامه دعوایی را علیه دارنده سند مالکیت رد می کردند و غیر قابل پذیرش می دانستند. در حال حاضر این نظریه تا حد زیادی تعدیل گردیده است که هر یک را به صورت جداگانه توضیح خواهیم داد.

بنداول ـ غبن

خیارات از جمله اقداماتی است که قانونگذار پیش ببینی کرده است تا متعاملین با توسل به آن عقود لازم را بر هم بزنند .خیار غبن یکی از همین خیارات است و در اصطلاح حقوقی عبارت است از زیانی که در اثر عدم تعادل بین عوض معامله و ارزشی که مورد معامله واقعاً دارا بوده ، به میزان فاحش به طرف معامله یعنی مغبون وارد شده است. ماده 416 قانون مدنی نیز مقرر می دارد:« هر یک از متعاملین که در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن می تواند معامله را فسخ کند. »
با توجه به قانون مدنی انتقال اموال غیر منقول دارای سند مالکیت از این قاعده مستثنی نمی با شد. هرگاه بایع و خریدار در انعقاد عقد دچار غبن فاحش شده باشند به موجب ماده 416 قانون مدنی حق فسخ معامله را خواهند داشت حتی اگر این عقد منجر به صدور سند مالکیت به نام خریدار شده باشد.
عده ای از حقوقدانان قائل به عدم پذیرش غبن و عدم پذیرش دعاوی راجع به سند مالکیت در محاکم دادگستری می باشند .آنها با توسل به ماده 22 قانون ثبت کسی را مالک می دانند که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت گردیده است.و نظر به اینکه به موجب مقررات همین ماده پس از ثبت سند انتقال تجدید می گردد و پذیرفتن دعوی غبن علاوه بر اینکه با مالکیت مشتری منافات دارد لطمه بزرگی به اعتبار اسناد رسمی و سند مالکیت وارد می آورد .آنها معتقدند قبول دعاوی بر علیه دارندگان سند مالکیت موجب تزلزل معاملات خواهد گردید و مصلحت جامعه اقتضا دارد اگر هم از اشخاص قلیلی فوت حق گردد در مقابل منافع اکثریت حفظ خواهد شد. این گروه بیشتر استدلال خود را متکی به رعایت مصلحت جامعه می کنند تا موازین قضایی و منطقی.
این در حالی است که آنچه از قانون استنباط می گردد اینکه ،ادعای غبن از طرف فروشنده منافاتی با مالکیت خریدار ندارد.در نتیجه عقد بیع مشتری مالک مببیع شده است و چون او در این صورت مالک است فروشنده خیاری دارد که قانون حق اعمال آن را به او داده و این خیار باید در مقابل مالک اعمال گردد که بعد از عقد مشتری است و اگر غبن ثابت گردد حق مالکیت نسبت به آن مورد معامله به فروشنده بر می گردد و اگر ثابت نشد مالکیت خریدار استقرار خواهد داشت.
خیار غبن حقی است که بعد از معاملات قانون به متعاملین با شرایط خاصی داده و هر کسی این حق را به خودی خود بعد از معامله به کیفیت و شروطی که قانون مقرر داشته دارا می شود مگر اینکه آن را ضمن عقد ساقط کرده باشد. بنابراین در مواردی که این حق اسقاط نشده است هیچ جهتی ندارد که مقررات قانون مدنی در مورد معامات را در مورد املاکی که در دفتر املاک ثیت شده معتبر و مجری ندانیم. ماده 22 قانون ثبت نیز به هیچ وجه دلالت ندارد به اینکه با صدور سند مالکیت کلیه خیارات و حقوقی که به موجب قانون برای اشخاص وجود دارد منسوخ و ملغی است و اگر چنین منظوری بود مسلماً در قانون بایستی تصریح شده باشد.همان طوری که در ماده 48 قانون ثبت اسناد صراحت دارد اسنادی که طبق ماده 46 و47 قانون ثبت به ثبت نرسیده باشد در هیچ یک از محاکم و ادارات پذیرفته نخواهد شد.هرگاه مقصود از ماده 22 قانون ثبت این بود که دعاوی راجع به اسناد مالکیت مسموع نباشد یا محاکم از رسیدگی ممنوع باشند مسلماً امری بدین اهمیت را نیز قید می نمود.
نکته قابل توجه این نکته است که موافقین عدم پذیرش دعوی علیه دارنده سند مالکیت فقط می تواند معتقد به عدم قبول دعوای فروشنده بر مشتری باشد والا نمی توانند بگویند که مشتری هر وقت خواست ادعای غبن کند نمی تواند زیرا فروشنده که سند ندارد و سند از او به مشتری منتقل گردیده است بنابر این، بنابر قول موافقین به این نتیجه می رسیم که فروشنده بتواند و همین بهترین دلیلی است که عقیده موافقین مبنای منطقی و قضایی ندارد و هیچ

Post Author : 92

Related Post

دیدگاهتان را بنویسید