دیوان عالی کشور، اموال غیر منقول، اعتراض به ثبت

دانلود پایان نامه

 

البته هیات عمومی دیوان عالی کشور در رای مورخ1/10/83 که در مورخ 12/11/83 در روزنامه رسمی آگهی گردید، مقرر می دارد: ” خلع ید از اموال غیر منقول فرع از مالکیت است. بنابراین طرح دعوی خلع ید از زمین قبل از اثبات و احراز مالکیت قابل استماع نیست. با توجه به مواد46، 47 و48 قانون ثبت، رای شعبه پنجم تجدیدنظر استان به نظر اکثریت اعضای هیات عمومی دیوانعالی کشور که با این نظر انطباق دارد صحیح و قانونی تشخیص داده می شود و طبق ماده270 آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب برای شعب دیوان عالی و دادگاهها لازم الاتباع است. ” بنابراین، مطابق این رای، ابتدا باید اثبات مالکیت صورت گیرد و سپس دعوی رفع تصرف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق صورت گیرد.
یکی از موارد دیگراعتراض به ثبت، در مورد خریدار ملک مورد تقاضای ثبت بر اساس ماده43 قانون ثبت است که مقررداشته است که انتقال دهنده مکلف است تا ده روزازتاریخ انتقال، شخصا یاتوسط وکیل ثابت الوکاله دراداره ثبت اسناد، حاضرشده و معامله راکتبا اطلاع دهد و در آن صورت، عملیات مقدماتی ثبت به نام انتقال گیرنده ادامه داده می شود و اگر اطلاع ندهد، چنانچه مدت اعتراض باقی باشد، منتقل الیه می تواند برابر مقررات، دادخواست اعتراض تقدیم نماید و اگر مدت اعتراض منتفی شده باشد، انتقال گیرنده می تواند به وسیله اظهارنامه به انتقال دهنده اخطارنماید، هرگاه مشارالیه معامله را ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اخطارتصدیق نمود، ملک به نام انتقال گیرنده ثبت می شود و هرگاه تصدیق ننمود ملک به نام انتقال دهنده ثبت می شود و انتقال گیرنده درحدود مواد114 و115 قانون ثبت می تواند او را تعقیب کیفری کند. در اینجا نیز خریدار، جایگزین مالک و متقاضی بر ثبت قبلی می شود و از حقوق او استفاده و از تقاضای ثبت وی و اعتراضات وارده، دفاع خواهدکرد.
گفتار دوم: اشخاص صالح برای اعتراض بر حدود
معترضین این اعتراض سه دسته‌اند:
1) مجاورین
2) متقاضی ثبت
3) اداره اوقاف و متصدی املاک عمومی.
در ذیل، راجع به هر یک از این اشخاص، توضیحاتی داده می شود.
بند اول: مجاورین
بخشنامه شماره 1000/3-28/2/ 57 سازمان ثبت ‌اسناد و املاک کشور مقررمی دارد: ” چون مشاهده شده است واحدهای ثبتی، اعتراض بر تحدید یک نفر از مالکین مشاعی را که توسط سایر شرکاء تحدید حدود شده، به استنباط از مفاد ماده 2 اصلاحی قانون ثبت و تحت این عنوان که اعتراض از طرف غیرمجاور داده شده، مردود اعلام نموده و این امر موجب بروز اشکالاتی گردیده است، لزوماً متذکر می‌گردد که در این قبیل موارد چنانچه اعتراض با تحدید حدود از ناحیه شریک هم باشد باید اعتراض به حد تلقی و طبق قسمت اخیر ماده 20 قانون ثبت، جهت رسیدگی به دادگاه فرستاده شود. ”
بنابراین هر یک از شرکاء به تنهایی می‌تواند بر ملک مجاور مورد تقاضای ثبت، اعتراض تحدید حدود کند و نیاز به اعتراض تمام شرکاء نیست، حتی اگر بقیه شرکا نیز آن تحدید حدود را بپذیرند، لکن حق اعتراض برای شریک محفوظ است.
همان‌طور که در فصل قبل به طور اجمال اشاره گردید، ماده 20 قانون ثبت، هم دراعتراض به حدود و هم در اعتراض بر حقوق ارتفاقی از لفظ مجاور استفاده کرده، یعنی اعتراض از سوی غیرمجاور را نپذیرفته، ولی همان‌طور که در فصل قبل هم بیان شد به نظر بتوان برای غیرمجاور نیز حق اعتراض در ملک مورد تقاضای ثبت قائل شد و اعتراض او را قبول نمود و باید قانون را در این مورد اصلاح نمود.
غیرمجاوری که در حدود ملک مورد تقاضای ثبت، مدعی حق است نیز عنوان معترض بر حدود دارد، چه آنکه ممکن است در صورت پذیرش تقاضای متقاضی بر ثبت و ثبت ملک مورد تقاضا، حقوق ارتفاقی میان حدود دو ملک قرارمی گیرد یا از میان دو ملک بگذرد و این باعث می‌شود صاحب حق ارتفاقی با دو ملک در ارتباط باشد و جهت رسیدگی به حقوق ارتفاقی و موارد جانبی آن مانند رفع مزاحمت یا هزینه های مربوط به نگهداری از حقوق ارتفاقی یا بهره‌برداری از حقوق ارتفاقی، با دو مالک سر و کار داشته باشد، هم با مالک ملک مورد تقاضا و هم مالک ملک مجاور آن. بنابراین مدعی حقوق ارتفاقی برای دفاع از حقوق خود، باید بتواند بر تحدید حدود اعتراض کند.
تبصره یک ماده 20 قانون ثبت نیزکاملاً امکان اعتراض غیر مجاور را رد نکرده است و مقررداشته است که چنانچه در دعاوی اعتراض به حدود ملک مورد تقاضای ثبت واقع در محدوده قانون شهرها که تا تاریخ این قانون مطرح شده است، اعتراض از طرف غیرمجاور به عمل آید، دادگاه در جلسه اداری فوق‌العاده رسیدگی، حسب مورد قرار رد یا سقوط دعوی را صادر خواهد کرد و این قرار قابل رسیدگی پژوهشی است و نسبت به اعتراضاتی که بعد از تصویب این قانون به عمل آید، در صورت اعتراض از طرف غیرمجاور، واحد ثبتی نظر خود را مبنی بر بی‌اثر بودن اعتراض به معترض ابلاغ می‌کند و معترض می‌تواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ نظر مزبور، به هیأت نظارت شکایت کند. رأی هیأت نظارت قطعی است. با توجه به این تبصره، امکان اعتراض برای غیرمجاور که مدعی حقوق ارتفاقی نیز یکی از زیرمجموعه‌های آن است وجود دارد، لکن در شیوه شکلی بیان اعتراض و مورد قبول شدن آن فرق وجود دارد که در مرحله اول واحد ثبتی این اعتراض را بی‌اثر می‌داند و قبول نمی‌کند، لکن حق اعتراض در هیأت نظارت وجود دارد، یعنی مرجع قبول اعتراض در این‌ مورد به جای واحد ثبتی، هیأت نظارت می‌باشد و یکی از موارد رسیدگی در هیأت نظارت همین مورد است.
برخی از حقوقدانان در این زمینه معتقدند: ” قید مجاور در آغاز ماده از این جهت است که غیرمجاور نسبت به حدود ملک ذینفع نیست و از غیرذینفع نمی‌توان اعتراضی پذیرفت، به همین جهت مجاور فقط نسبت به حدی که با آن مجاورت دارد، می‌تواند اعتراض کند، نه نسبت به حدودی که با آنها مجاورت ندارد و ذینفع محسوب نمی‌شود. ” یعنی به نظر ایشان، غیرمجاور چون ذینفع نیست، نمی‌تواند بر حدود اعتراض کند.
لکن همان‌طور که در بالا گفته شد، اگر برای غیرمجاور مانند مدعی حقوق ارتفاقی بتوان حقی در ملک مورد تقاضای ثبت قائل شد که با این پذیرش تحدید حدود ملک، به حقوق غیرمجاور خدشه وارد شود، برای دفاع از حقوق غیرمجاورین و از آن جا که ذات حقوق برای برقراری نظم در روابط بین اشخاص و نیز مطالبات حق افراد است، باید به غیرمجاور نیز در صورتی که حقی در دادن اعتراض به حدود قائل شد، اجازه برای دادن اعتراض بر حدود داد. فرض کنیم زمین الف در مجاورت زمین ب قرار دارد. زمین ب بین ده نفر به طور مساوی تفکیک می شود. حال ص که یکی از شرکاء است، قطعه تفکیکی غیرمجاور زمین الف را برای خود می‌گیرد و درخواست ثبت می‌کند. به هر متراژی که ص تقاضای ثبت کند، شرکاء دیگر از جمله ج که قطعه تفکیکی مجاور زمین الف را گرفته نیز باید به همان متراژ تقاضای ثبت و تحدید حدود کند. حال ص به طوری تحدید حدود می‌کند که به تبع آن ج نیز با همان تحدید حدود، به زمین الف تجاوز می‌کند که سبب محق شدن الف بر اعتراض به حدود ج می‌شود. حال آیا نباید الف را محق دانست. برای اینکه محرز است با تحدید حدود از جانب ص، ج نیز با متراژ ص تحدید حدود می‌کند، الف با اعتراض بر تحدید حدود ص غیرمجاور، جلوی تحدید حدود ج مجاور را می‌گیرد. بنابراین بهتر است که برای غیرمجاوری که با اعتراض بر تحدید حدود ملک غیرمجاور می‌تواند از حقوق خود دفاع کند، حق اعتراض بر تحدید حدود شناخت.
بند دوم: متقاضی ثبت
طبق قسمت اخیر ماده 20 قانون ثبت، هرگاه متقاضی ثبت در موقع تحدید حدود، خود یا نماینده‌اش حاضر نباشد و ملک با حدود اظهار شده از طرف مجاورین تحدید شده باشد، می‌تواند نسبت به آن اعتراض کند. مفهوم مخالف این ماده این است که اگر متقاضی ثبت در زمان تحدید حدود، خود حضور داشته باشد، نمی‌تواند اعتراض کند. سوالی که مطرح می شوداین است که اگرکسی دراظهارنامه، تقاضای ثبت با حدود اربعه‌ای که خود در اظهارنامه آورده، پذیرفته باشد یا مثلاً همسایه مجاور برای ملک خود با حدود اربعه همین اظهارنامه تقاضای ثبت داده باشد لکن هنوز ملک به ثبت نرسیده، ولی در مهلت قانونی اعتراض به حدود ملک همسایه مجاور، اعتراض نداده باشد، در این‌جا شخص چه در موقع جلسه تحدید حدود حضور داشته یا نداشته باشد، آیا می‌تواند اعتراض بر تحدید حدود ملک مورد تقاضای خود کند یا خیر؟ آیا اعتراض وی مورد قبول واقع می‌شود یا خیر؟
از نص ماده20 قانون ثبت این طور برداشت می‌شود که متقاضی ثبت در صورتی حق اعتراض دارد که خود یا نماینده‌اش در زمان تحدید حدود حضور نداشته باشد و فقط در این صورت، اداره ثبت اعتراض را می‌پذیرد. ولی به نظر می رسد با برداشت از مفهوم تبصره ماده20 قانون ثبت که مقررمی دارد در مواردی که اعتراض از طرف غیرمجاور به عمل آید یا در صورت استرداد دعوی به موجب سند رسمی یا اخذ سند مالکیت از طرف معترض با حدودی که در صورتمجلس تحدید حدود شده است، واحد ثبتی نظر خود را مبنی بر بی‌اثر بودن اعتراض بیان می کند و معترض اعتراض خود را بعد از اعلام نظر واحد ثبتی مبنی بر بی‌اثر بودن اعتراض، به هیأت نظارت اعلام می کند، باتسری و گسترش تبصره ماده20 قانون ثبت می‌توان گفت اگر متقاضی ثبت قبلاً حدود ملک مجاور را به هر طریقی که دلالت بر پذیرش کند مانند استرداددعوی اعتراض به موجب سند رسمی یا عدم اعتراض به تحدید حدود ملک مجاور، پذیرفته باشد، دیگر واحد ثبتی نباید اعتراض او بر تحدید حدود ملک مورد تقاضای او که معارض با تحدید حدود ملک مجاور است بپذیرد، لکن حق او برای بردن اعتراض متقاضی به هیأت نظارت باقی خواهد بود.

این نوشته در متفرقه ارسال شده است. افزودن پیوند یکتا به علاقه‌مندی‌ها.