صدور سند مالکیت، سند رسمی مالکیت، اعتراض به ثبت

 

الف) از طرفی اداره اوقاف با اقدام از طریق مواد مذکور و اخذ سند مالکیت اراضی موقوفه، می‌تواند با مستأجرین سند رسمی اجاره منعقد نموده و هر ساله اجاره‌بهای معینه را دریافت نماید؛ زیرا اثبات وقفیت عرصه، کافی برای اخذ اجاره‌بها نمی‌باشد و باید مالکیت اداره اوقاف نسبت به ملک موقوفه، به اثبات برسد که این امر فقط با اخذ سند رسمی مالکیت، قابل اثبات می‌باشد.
نکته قابل توجه اینکه هنگامی که اداره اوقاف می‌خواهد سند مالکیت اخذ نماید، تاریخ وقف مهم نیست که بعد از سال1370 و یا قبل از آن باشد. ولی تاریخ انعقاد معامله مهم است که حتماً باید مربوط به قبل از سال 1370 باشد. اداره اوقاف از بدو تصویب این مواد تاکنون، تقاضاهای زیادی را بابت املاک موقوفه، به نام خود، مطرح نموده و موفق به اخذ سند مالکیت نیز گردیده است.
ب) از طرف دیگر، مستأجرین املاک موقوفه نیز از طریق این مواد، می‌توانند نسبت به سند مالکیت اعیانی موجود در اراضی موقوفه، اقدام نمایند و بنابراین رسماً مالک منافع در عرصه و مالک عین و منافع در اعیان شوند.
به‌طور کلی، در مورد املاک موقوفه و تقاضای ثبت آن‌ها، حالات ذیل متصور است؛
حالت اول، اینکه متقاضی اعلام می‌دارد که اعیان خود را در عرصه متعلق به وقف، احداث نموده است که در این مورد، پس از اظهار‌نظر کارشناس ثبتی، نامه‌ای به اداره اوقاف نوشته می‌شود تا مراتب را اعلام نمایند که با توجه به سوابق ثبتی، چنانچه ملک موقوفه، دارای متولی باشد و متولی مربوطه موافقت خود را اعلام نماید، سند اجاره تنظیم گردیده و اداره اوقاف مراتب را به همراه فتوکپی سند اجاره به اداره ثبت اسناد و املاک ارسال می‌دارد.
تبصره 2 ماده 148 اصلاحی قانون ثبت نیز در همین راستا مقرر می‌دارد که؛
«در صورتی که اعیان کلاً یا جزئاً در اراضی موقوفه احداث شده باشد، هیئت با موافقت اداره اوقاف و رعایت مفاد وقف‌نامه و مصلحت موقوفٌ‌علیهم و با در نظر گرفتن جمیع جهات نسبت به تعیین اجرت زمین اقدام و در رأی صادره تکلیف اداره ثبت را نسبت به مورد، صدور سند مالکیت کل یا جزء اعیان با قید اجرت زمین، مقرر و معین خواهد کرد.».
بنابراین، اعمال تبصره فوق‌الذکر، در مواردی است که متقاضی معترف است که عرصه وقف است و وی متقاضی سند مالکیت اعیانی است که مدتی، این موارد در اداره ثبت در دفتر ثبت توافق، ثبت می‌شد ولی بعد از مدتی، این موارد، فقط آگهی می‌شد و در دفتر ثبت توافق به ثبت نمی‌رسید، مگر در مورد خانواده‌های شهدا و جانبازان.
و اما حالت دوم، بدین‌گونه است که متقاضی، مدعی مالکیت است و موقوفه بودن عرصه را اعلام نمی‌نماید. در این‌صورت، مراتب در دو نوبت به فاصله پانزده روز در روزنامه، آگهی می‌شود و از تاریخ انتشار به مدت 60 روز قابل اعتراض است تا در صورتی که اداره اوقاف در پلاک مورد آگهی، ملک موقوفه‌ای داشته باشد، مبادرت به اعتراض نماید، یعنی دادخواست خود را مبنی‌بر اعتراض به ثبت متقاضی به مراجع قضایی تسلیم و از تاریخ دادخواست به مدت یک ماه طبق ماده 34 آیین‌نامه اجرایی مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت، گواهی لازم را اخذ و به اداره ثبت تسلیم نماید که در این‌صورت، اقدامات ثبت، موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه خواهد بود.
مطابق ماده 25 آیین‌نامه اجرایی، اگر هیئت‌حل‌اختلاف تشخیص دهد که اعیان مورد‌تقاضا کلاً یا جزئاً در اراضی موقوفه احداث شده است، از متولی منصوص با اطلاع اداره اوقاف محل دعوت می‌نماید تا در جلسه رسیدگی شرکت یا نظر خود را حداکثر ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ ارسال دارد. در صورتی که ملک متولی نداشته باشد، تنها با جلب موافقت اداره اوقاف و رعایت مفاد وقف‌نامه و مصلحت موقوف‌ٌعلیهم اتخاذ تصمیم خواهد شد.
هم‌چنین مطابق تبصره یک ماده مرقوم، در صورتی که نیاز به جلب‌نظر کارشناس باشد با موافقت متولی منصوص و اطلاع اداره اوقاف، کارشناس مرضی‌الطرفین انتخاب می‌شود که با رعایت ماده 13 آیین‌نامه اجرایی و مفاد وقف‌نامه و در نظر گرفتن مصلحت موقوفٌ‌علیهم و این که اعیان احداثی به قصد واقف نزدیک است، مساحت عرصه و ارزش اعیان و اجرت زمین را معین نماید.
نکته قابل توجه این که اداره اوقاف برای اعتراض به ثبت از طریق این مواد، نیازی به ابراز سند مالکیت ندارد و در این موارد، ابراز اصل وقف‌نامه هم برای اعتراض کافی است. بنابراین اداره اوقاف باید با ارائه اصل وقف‌نامه به رأی صادره از هیئت‌حل‌اختلاف اعتراض کند و الا دعوی وی رد خواهد شد.
گفتار چهارم: بررسی مزایای مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت برای املاک موقوفه:
1 ـ اولین مزیت این مواد برای املاک موقوفه این است که اداره اوقاف می‌تواند با اجرای مفاد مواد موصوف، حق و حقوق املاک موقوفه را وصول نموده و به مصارف مورد‌نظر واقف از جمله کمک به ایتام، ساخت مساجد، مدارس و … برساند.
اما این احقاق حق اداره اوقاف، ممکن است از طریق زیر، حاصل آید؛
یکی اینکه، خود اداره اوقاف می‌تواند از طریق مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت، در موارد خاص خود، مبادرت به اخذ سند مالکیت عرصه موقوفه نماید و در نتیجه به موجب این سند مالکیت، قرارداد اجاره‌ای با مستأجر منعقد کرده و حق و حقوق ملک موقوفه را اخذ نماید. در‌حالی‌که اگر اداره اوقاف نمی‌توانست سند مالکیت اخذ کند، با ارائه وقف‌نامه مجاز به انعقاد عقد اجاره با مستأجر عرصه موقوفه نبود و روابط استیجاری حاصل نمی‌شد و در نتیجه، مجوزی برای اخذ حقوق موقوفه، وجود نداشت.
ا
ز طرف دیگر، مستأجرین املاک موقوفه نیز می‌توانند از طریق مواد مذکور اقدام نموده و برای اعیان احداثی خود در املاک موقوفه، سند مالکیت اعیانی اخذ نمایند که در نتیجه، پس از اخذ این سند، ملزم به پرداخت حق و حقوق ملک موقوفه خواهند شد. اما در اینجا، ذکر این نکته ضروری است که حتی اگر مستأجر ملک موقوفه، سند رسمی برای اعیانی‌های موجود در عرصه موقوفه نداشته باشد، اداره اوقاف به موجب همان قرارداد اجاره‌ای که با مستأجر ملک موقوفه منعقد نموده است، هر ساله اجاره‌بهای مقرر را دریافت می‌نماید. ولی مزیت اخذ سند مالکیت اعیانی‌های احداثی از ناحیه مستأجر این است که اداره اوقاف پس از آن، از نقل‌و‌انتقال مطلع شده و می‌تواند قرارداد اجاره خود را با مستأجر اولی فسخ و با انتقال‌گیرنده، قرارداد اجاره جدید منعقد کند. و دیگر این که اداره اوقاف به علت انتقال ملک موقوفه، مبلغی را تحت حق انتقال دریافت می‌نماید که حسب مورد، ناقل یا منتقل‌ٌالیه توافق می‌کنند که کدام‌یک این مبلغ را به اداره اوقاف پرداخت نمایند. ولی اگر توافقی در بین نباشد، چون دسترسی به ناقل در اکثر موارد، مشکل و یا حتی غیر‌ممکن است، اداره اوقاف این حق خود را از منتقلٌ‌الیه (یا خریدار) وصول خواهد کرد.
نتیجتاً چون اخذ سند مالکیت برای اعیانی‌ها از ناحیه مستأجرین به نفع اداره اوقاف است، این اداره برای مستأجرین ملک موقوفه که از طریق مواد 147 و 148 قانونی مذکور اقدام به اخذ سند مالکیت می‌نمایند، امتیاز قائل می‌شود تا افراد به این امر تشویق شوند. یعنی یک سری تسهیلات مالی به آن‌ها می‌دهد؛ به‌طور مثال، مبلغ پذیره ابتدایی آن‌ها را قسط‌بندی می‌کند و نیز یک سری تسهیلات اداری برای آن‌ها قائل می‌شود؛ مثلاً برای انجام امر کارشناسی و نقشه‌برداری، در این موارد، نیازی به رعایت تشریفات تعیین وقت نیست و در کوتاه‌ترین مدت و بدون اتلاف وقت به آن‌ها پاسخگویی می‌شود.
2 ـ از مزایای دیگر این است که؛ افراد خیراندیش و نیکوکاری که املاک خود را وقف نموده و اجرای وقف‌نامه را موکول به زمان ممات خود می‌نمایند. اما پس از فوت آن‌ها، ورثه ملک مزبور را با قول‌نامه به افراد دیگری واگذار می‌نماید که اگر این خریداران نسبت به تقاضای سند رسمی از طریق مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت، اقدام نمایند و مراتب در روزنامه، آگهی شود، اداره اوقاف چون سابقه وقفیت را دارد، به این آگهی اعتراض می‌نماید و در نتیجه، بدین طریق حقوق موقوفه محفوظ می‌ماند. و اما نکته حائز اهمیت در اینجا این است که به‌طور کلی، پس از صدور سند مالکیت، هرگاه مالک اعیان که همان مستأجر عرصه موقوفه است، بخواهد اعیان را به دیگری انتقال دهد، باید ابتدا عرصه را منتقل نماید. یعنی ابتدا اداره اوقاف باید با خریدار جدید، عقد اجاره عرصه موقوفه را منعقد نماید و هیچ دفترخانه‌ای نباید قبل از انتقال عرصه موقوفه، اقدام به انتقال اعیانی مستحدثه در آن نماید.