معاملات با حق استرداد، اموال غیر منقول، مفهوم سند رسمی

دانلود پایان نامه

 

منظور از صلاحیت محلی عملکرد مأمور در محدوده‌ای است که برای تنظیم سند در آن محدوده منصوب شده است ماده 2 قانون ثبت در مورد صلاحیت محلی مأمورین ثبت و سردفتران اسناد رسمی بیان داشته که مأمورین مزبور جز در محل مأموریت خود نمی‌توانند انجام وظیفه نمایند. در مورد سردفتران اسناد رسمی آنچه مهم است عمل در محدوده صلاحیت محلی خود است خواه موضوع معامله در محدوده فعالیت آنها باشد خواه نباشد و این امر به منظور تسهیل انجام و تثبیت معاملات و رعایت حال متعاملین در نظر گرفته شده است.
ج: سند بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد.
برای تنظیم اسناد رسمی تشریفات را باید رعایت کرد اما رعایت مقررات برای تنظیم سند در یک درجه ارزش نیست چرا که عدم رعایت پاره‌ای از مقررّات منجر به خروج سند از اسناد رسمی نیست. مانند عدم رعایت مقررات راجع به تمبر که به اسناد تعلق می‌گیرد. (ماده 1294 ق.م) و عدم رعایت پاره‌ای از مقررات منجر به خروج سند از اسناد رسمی است. مانند عدم امضای مأموری که سند را تنظیم کرده است. در واقع رعایت مقررات تنظیم سند رسمی به این دلیل است که قانونگذار قصد داشته این اسناد به گونه‌ای تنظیم شود که احتمال هر گونه سوء ‌‌‌استفاده در آن منتفی باشد.
3- انواع سند رسمی
در قانون ثبت تعریفی برای سند نشده است و لذا برای تعریف آن باید به قانون مدنی که در ماده 1284 مقرر شده است مراجعه کرد. و سند به طور معمول برای اثبات اعمال حقوقی به کار می‌رود و به ندرت در وقایع حقوقی استفاده می‌شود مانند سند مالکیت. در این بند سعی بر پرداختن به انواع سند رسمی اعم از ثبتی و غیر‌ثبتی شده است که هر کدام از آنها نیز به شاخه های مختلف تقسیم شده است.
3-1- اسناد رسمی ثبتی
اسناد رسمی ثبتی را می‌توان به دو دسته کلی اسناد رسمی لازم الاجرا و اسناد رسمی غیر لازم الاجرا تقسیم کرد. تقسیم‌بندی که حکایت از این امر دارد که کلیه اسناد رسمی ثبتی از قدرت اجرایی مذکور در فوق برخوردار نیستند. اسناد رسمی لازم الاجرا را هم با توجه به عملیات اجرایی می‌توان به دو دسته اسناد رسمی لازم الاجرای با وثیقه و اسناد رسمی لازم الاجرای بدون وثیقه تقسیم نمود.
الف) اسناد رسمی لازم الاجرا
سند لازم الاجرا به سندی گفته می‌شود که «چندان صریح و قاطع باشد که نیازی به رسیدگی قضائی نداشته باشد». یعنی اینکه مفاد آن بدون نیاز به رسیدگی و صدور حکم از سوی محاکم به درخواست ذینفع از مرجع صالح (که حسب مورد دفترخانه تنظیم کننده سند یا اداره ثبت است و طی تشریفات خاصی) قابلیت اجرایی داشته باشد. با توجه به تعریفی که قانون ثبت به عمل آورده تنها اسنادی لازم الاجرا هستند که مفادشان بیانگر تعهدی منجّز باشد. در صورتی که مفاد سند نشانگر تعهدی مشروط یا معلق باشد دخالت دادگاه را برای اثبات تحقق شرط یا معلق ‌علیه لازم دارد، چرا که اداره ثبت و دفاتر اسناد مرجع صالح برای رسیدگی به این امر نیستند. با توجه به اینکه در تعریف اینگونه اسناد بیان شد که دارنده آن بدون نیاز به مراجعه به محاکم می‌تواند درخواست اجرای مفاد آن را بنماید. بنظر می‌رسد از شمول بند الف ماده 108 ق.آ.د.م خارج باشند چرا که مواد مورد نظر در رسیدگی قضایی مورد استفاده است و از آن جایی که این اسناد نیازی به رسیدگی قضایی ندارند و طبق آیین‌نامه مخصوص به خود به اجرا در می‌آیند بنابراین مشمول بند الف ماده 108 قانون مزبور نخواهند شد. اما به موجب رأی وحدت رویه شماره 12 مورخ 16/03/1360 دارندگان این‌گونه اسناد می‌توانند به دادگستری هم مراجعه کنند.
اول: اسناد رسمی لازم الاجرای با وثیقه
اسناد رسمی لازم الاجرای با وثیقه اسنادی هستند که برای انجام تعهد مندرج در آن وثیقه‌ای اخذ شده است. این وثیقه می‌تواند از اموال غیر منقول کلیه معاملات شرطی و رهنی راجع به اموال غیرمنقول و اسناد مربوطه به معاملات با حق استرداد را در بر‌گیرد. بنابراین اگر بدهکار ظرف مدت مقرر در سند بدهی خود را نپردازد، بستانکار می‌تواند از دفترخانه‌ی تنظیم کننده‌ی سند درخواست صدور اجراییه نماید.
دوم: اسناد رسمی لازم الاجرای بدون وثیقه
این اسناد نقطه مقابل دارای وثیقه است. اسنادی که برای آن در صورتی که ظرف مدت تعیین شده، مفاد سند اجرا نشود، اموال متعهد مورد بازداشت قرار می‌گیرد مطابق ماده 21 آیین نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی از تاریخ ابلاغ اجراییه متعهد باید ظرف ده روز مفاد آن را به موقع اجرا بگذارد، یا ترتیبی برای پرداخت دین خود بدهد و یا مالی معرفی کند که اجرای سند را میسّر نماید. اگر چه در مورد اینگونه اسناد مقررّات تأمینی پیش‌بینی شده است ولی تحقق آن نیاز به اقدام از سوی دارنده سند دارد که می‌تواند چنین اقدامی را از طریق ثبت انجام دهد. و اگر این درخواست را ننموده می‌تواند با مراجعه به دادگستری و اقامه دعوا از طریق تأمین خواسته اقدام نماید. پس درخواست تأمین خواسته به استناد این گونه اسناد قابل پذیرش است، چرا که تحقق مفاد این گونه اسناد بر خلاف اسناد دسته اول به امنیت در نیامده است.
ب) اسناد رسمی غیر لازم الاجرا
هر سندی را که نتوان بر طبق مقررات ثبت و آیین‌نامه برای آن اجراییه صادر کرد از دید قانون ثبت غیر لازم الاجرا خوانده می‌شود. یعنی اینکه اگر دفترخانه‌ای سندی را تنظیم و صادر نماید، برای آن سند اجراییه صادر نخواهد شد. مقررّاتی که بیانگر آن است که اجراییه تنها نسبت به مفاد سند صادر می‌شود و از آنجایی که در این مورد خواسته مطروحه مفاد سند را تشکیل نمی‌دهد بنابراین صدور قرار تأمین خواسته غیرممکن است. در واقع مفهوم سند رسمی مندرج در بند الف ماده 108 را محدود به اسناد رسمی لازم الاجرا می‌کنند.
3-2- آراء صادره محاکم و سایر اسناد
اسناد رسمی دیگری نیز وجود دارد که شرایط اسناد رسمی را نداشته، می‌توان این‌گونه اسناد را به 1- اسناد اداری 2- اسناد قضائی 3- اسناد تنظیمی در دفتر ثبت تقسیم کرد. بنابراین در اینجا تنها به بررسی احکام دادگاه و گزارش اصلاحی خواهیم پرداخت.
الف) احکام دادگاه
«رأی دادگاه اگر دارای دو خصیصه راجع به ماهیت دعوی و قاطع دعوی آن باشد حکم است و چنانچه فاقد این دو ویژگی باشد قرار نامیده می شود». با توجه به تعریف مذکور می‌توان گفت ماهیت حکم دادگاه الزام آور است یعنی دادگاه به موجب حکم موجود، ایجاد تعهد برای محکوم علیه می کند. بحث دیگری که در مورد احکام دادگاه مطرح می گردد موضوع قطعیت و عدم قطعیت است. حکمی قطعی است که قابل واخواهی یا تجدید نظر نباشد و یا در موعد مقرّر هیچ‌گونه اعتراضی در مورد آن نشده باشد ولی حکم غیر قطعی حکمی است که قابل واخواهی یا تجدید نظر باشد. در واقع حکم قطعی مستند به تأمین خواسته قرار می‌گیرد و به عنوان محکوم به محسوب می گردد.
ب) سازش نامه یا گزارش اصلاحی
سازش شیوه ای از حل و فصل اختلاف است که مطابق آن طرفین دعوی در مورد اختلاف به توافق می‌رسند و شرایط آن همان شرایط عقد صلح در قانون مدنی است. ممکن است سازش نامه خارج از دادگاه نزد وکیل یا داور صورت گیرد بنابراین صلحی که در نزد قاضی دادگاه انجام گرفته و صورتجلسه‌ای نیز تنظیم شده باشد می‌توان جزء اسناد رسمی محسوب کرد، چرا که قاضی دادگاه مأمور رسمی بوده لذا مدعی یا خواهان به استناد همین گزارش اصلاحی می‌تواند درخواست تأمین نماید. از سپردن خسارت احتمالی معاف خواهد بود.
بند دوم: اقامه دعوی به استناد در معرض تضییع و تفریط بودن خواسته

این نوشته در متفرقه ارسال شده است. افزودن پیوند یکتا به علاقه‌مندی‌ها.