مفهوم تحدید حدود و آگهی مربوط به آن، نظام های ثبتی ایستا و پویا، تنظیم صورت مجلس تحدید حدود

 

در خصوص قانون اجرای اصلاحات ارضی و واگذاری زمین به زارعین ،قانونگذار انتشار آگهی نوبتی را لازم ندانسته است و ثبت محل را مکلف نموده است بدون انتشار آگهی نوبتی حصه متصرفی زارع را تحدید و به صدور سند مالکیت آن اقدام نماید. ( ماده ۱۰۴ قانون اصلاحات ارضی )
دوم – اراضی زیر سدها:
در مورد ساختن سدها و تبدیل مالکیت خصوصی زمینهای مورد نیاز به زمینهای عمومی چون زمان ،نقش بسیار مهم و بعضی مواقع حیاتی را دارد، قانونگذار به مجری قانون (اداره ثبت )اختیار داده است که برای اجرای طرح، شناسایی مالک را از هر طریقی که ممکن است، انجام دهد و حتی در صورت ضرورت از انتشار آگهی نوبتی چشم بپوشد. ( جعفری لنگرودی، ۱۳۸۲، ص ۸۷ )
سوم – اعیانی املاک ثبت شده
اگر شخص مجاز در احداث اعیانی برای املاکی که سند مالکیت برای عرصه ی آن ها صادر شده است، برای اعیانی درخواست سند نماید، بدون انتشار آگهی نوبتی سند مالکیت برای وی صادر خواهد شد. ( ماده ۱۰۴ مکرر قانون ثبت )
۱-۱-۲-۴- آگهی تحدیدی
نظر به این که اولین قدم در شروع مرحله ی تحدید حدود انتشار آگهی مربوط به آن است و با توجه به این که تنظیم صورت مجلس تحدید حدود از لحاظ شکلی و حقوقی بسیار اهمیت دارد و به عبارتی شروع مهلت های اعتراض بعد از اتمام این نوشته می باشد و آشنایی مختصر با چگونگی انجام آن مفید خواهد بود، بر خود لازم دانستیم این بند را در دو مطلب بیان کنیم. در مطلب اول، به مفهوم تحدید حدود و آگهی مربوط به آن خواهیم پرداخت و در مطلب بعدی، تنظیم صورت مجلس تحدید حدود را توضیح می دهیم.
الف- مفهوم تحدید حدود و آگهی مربوط به آن:
تحدید که در حقوق ثبت املاک پس از انتشار آگهی تحدیدی صورت می گیرد، مشخص کردن حدود چهار گانه ملک و حقوق ارتفاقی و حد فاصل ملک با مجاورین آن ملک می باشد که این عملیات به وسیله ی مامور رسمی از طریق حوزه ی ثبتی محل انجام می پذیرد . ( حقیقت، ۱۳۷۰، ص ۸۳ )
هدف از این آگهی که در ماده ۱۴ قانون ثبت پیش بینی شده است آگاهی مردم است از این موضوع که ملک معینی از طرف شخص یا اشخاص معینی مورد تقاضای ثبت واقع شده است، تا هر کس ادعا یا اعتراض به آن تقاضا دارد در موعد قانونی دادخواست بدهد. در این آگهی که از عموم اشخاص ذینفع اعم از متقاضی و غیره دعوت برای جلسه تحدید حدود می شود، هدف، تشخیص کیفیت حدود و مشخصات ملک است و باید دانست که تحدید حدود به هدف نهایی تقاضای ثبت ملک نزدیک است و آن را صورت خارجی می بخشد.
زمان انتشار آگهی تحدیدی بعد از نشر اولین آگهی نوبتی می باشد و بنابر ماده ۶۷ آیین نامه قانون ثبت فاصله بین نشر آگهی تحدیدی و روز تعیین حدود نباید کمتر از ۲۰ روز و بیشتر از ۶۰ روز باشد و باید در روزنامه ای منتشر شود که در آیین نامه مقرر شده است.
انتشار آگهی تحدیدی به صورت عمومی انجام می شود و آگهی تحدید اختصاصی استثنا می باشد که به موجب قانون مستثنیات مشخص شده است و بر اساس بخشنامه شماره ۳۸-۳ مورخ ۲۵/۱/۵۴ در صورتی که آگهی نوبتی تجدید شود درصورتی آگهی تحدید تجدید خواهد شد که رای هیئت نظارت بر این امر هم صراحت داشته باشد. این بخشنامه می گوید « … در بند ۲ ماده ۲۵ قانون اصلاحی قانون ثبت خاطر نشان شده است هرگاه هیئت نظارت تشخیص دهد که در جریان مقدماتی ثبت املاک اشتباه موثری واقع شده، آن اشتباه و نیز اعمال بعدی که اشتباه مزبور در آن موثر بوده است ،ابطال و جریان ثبتی تجدید و یا تکمیل خواهد شد. بنابراین اگر به دستور هیأت نظارت آگهی نوبتی تجدید شود ،این تحدید، دلیل ابطال عملیات تحدیدی نیست ؛مگر اینکه تصریحاً در رای هیئت نظارت تجدید عملیات تحدیدی هم ذکر شده باشد.
ب- تنظیم صورت مجلس تحدید حدود:
بعد از آن که آگهی تحدید حدود منتشر شد، در روز تعیین شده در آگهی در محل تعیین شده، نقشه بردار و کارشناس ثبت با حضور متقاضی ثبت و مجاورین ( یا یکی از آن ها ) صورت مجلس تحدید حدود را بدون قلم خوردگی و کم و زیاد در عبارات تنظیم نموده و اگر اصلاح یا توضیح لازم باشد، طبق ماده ۷۳ آیین نامه قانون ثبت در زیر صورت مجلس نوشته و به امضاء حاضرین می رسانند.
۱-۱-۳- انواع نظام های ثبتی
برای آن که بدانیم جریان عملیات مقدماتی ثبت که منتهی به ثبت ملک و صدور سند مالکیت می شود، مطابق با کدام نظام ثبتی می باشد، برخود لازم دانستیم ابتدا نظام های ثبتی موجود را توضیح داده و سپس این تطبیق را انجام دهیم.
به طور کلی دو نوع تقسیم بندی از نظام های ثبتی صورت گرفته است:
۱-۱-۳-۱- نظام های ثبتی ایستا و پویا
نظام ایستای زمین که متمرکز بر توصیف مجموعه ای از اطلاعات در خصوص هر قطعه زمین می باشد، در واقع به این پرسش پاسخ می دهد که چه کسی، کدام قطعه زمین را با چه مقدار حق دارا است. ( طباطبائی حصاری، ۱۳۸۹، ص ۲۲۱ )
در این نظام ،تمرکز بر اطلاعات اولیه ای است که ثبت می گردند، بدون آن که این اطلاعات به روز شوند. لذا قابلیت اعتمادی را که مورد انتظار جامعه از یک نظام ثبتی است، نمی تواند فراهم کند. ( طباطبائی حصاری، ۱۳۸۹، ص ۲۲۱ )